Après plusieurs années d’envolée des prix, et même de spéculation, l’Etat du Sénégal et les professionnels de l’immobilier misent sur une régulation du marché. Un retour au Social serait la clé. Loin de représenter un sacrifice pour la profession, la construction massive de logements sociaux subventionnés pourrait constituer une bouffée d’oxygène dans un secteur durement malmené par la crise. Mais, les premiers bénéficiaires ne seront définitivement pas les plus…démunis.

Telle une antienne, «l’accès au logement pour tous les ménages», est une priorité pour le Gouvernement. D’ici à 2017, les pouvoirs publics visent la production de 5.000 logements sociaux par an. Sans compter l’arrivée de groupes étrangers, en particulier des Marocains, avec qui l’Etat du Sénégal vient de signer des contrats pour la réalisation d’un pôle urbain de plus de 25.000 unités pour résorber un déficit annuel de 150.000 habitations. Pour 2014 déjà, l’Etat a prévu de réaliser 10.000 logements sociaux ainsi que cinq pôles urbains pour améliorer les conditions d’habitat. Seulement, c’est sans compter avec les prix de l’immobilier qui grimpent inexorablement. Dakar, Thiès, Mbour, Saint-Louis… aucune des grandes villes du pays n’échappe à l’augmentation des prix de l’immobilier. Depuis 20 ans, aucune loi ou plan national n’a pu résoudre la crise du logement. Jusqu’ici, la flambée des prix de l’immobilier n’a pu être freinée par les incitations à la construction de logements sociaux. «La crise du logement  date de la fin des années 70. Le désordre s’est installé depuis que l’Etat s’est retiré du secteur et qu’il n’exerce pas son droit de contrôle. Maintenant, au niveau de la qualité des constructions tant des promoteurs privés que publics, ce n’est pas ce qu’il y a de mieux», analyse M. Diop, un spécialiste de l’immobilier ayant requis l’anonymat.

Pis, le phénomène s’est amplifié durant la dernière décennie en raison de divers facteurs. Rareté des terrains aménagés, coûts élevés des matériaux de construction, spéculation foncière à outrance, inadéquation entre l’offre et la demande, non-implication des pouvoirs publics au financement des voiries et réseaux divers, fiscalisation élevée, spéculation… reviennent comme une rengaine. De la viabilisation du terrain à la main-d’œuvre, en passant par les matériaux de construction. Mais, c’est le foncier qui pèse le plus. «Le problème du logement social, c’est la mise à disposition du foncier autant aux privés qu’aux promoteurs publics. Le foncier coûte cher, la manière de l’Etat de gérer n’est pas rationnelle. Ce n’est pas une gestion rationnelle. Durant tous les régimes qui se sont succédé, il y a eu une gestion politique de la terre basée sur le clientélisme politique», regrette Babacar Faye, président de l’Association des promoteurs immobiliers privés du Sénégal.

Ainsi, la crise du logement se traduit, pour les ménages modestes et les couches moyennes, par des difficultés de plus en plus grandes, non seulement pour accéder à un logement, mais aussi pour le conserver. Résultat : les classes populaires sont ainsi «chassées» des quartiers de Dakar, contraintes de partir dans des banlieues de plus en plus lointaines et dépourvues d’infrastructures, en subissant des conditions de vie difficiles, de transports épuisants, de ghettoïsation dangereuse, sans oublier les inondations qui font le décor en saison des pluies.

5000 logements sociaux par an

Et le logement social ? Il est dramatiquement insuffisant au regard des besoins. Le déficit tournerait autour de 150 000 logements sociaux par an. Avec au moins, quinze ans d’attente ! Conséquence, d’après l’Agence nationale de la statistique et de la démographie (Ansd), les ménages sénégalais dépensent au moins le tiers de leurs revenus dans la location.

Cette situation traduit, d’une part, l’absence de politique dans le secteur depuis vingt ans et, d’autre part, la passivité des différents acteurs. Aujourd’hui, la volonté affichée par les nouvelles autorités de promouvoir l’habitat social est certes une mesure salutaire, mais les préalables (Foncier, Financement, Fiscalité) restent à définir. Le constat reste que la plupart des promoteurs augmentent au fur et à mesure les prix de leurs programmes immobiliers. Du coup, c’est presque partout l’absence d’offres en gamme économique. Cette tendance et ce glissement de la demande ont un double effet pervers. Ils limitent l’accès des ménages à faibles revenus aux logements sociaux, tout en contribuant à la hausse des prix. Et rend de plus en plus courantes les transactions officieuses ou plutôt corruptives.

Depuis, le marché n’est plus adapté à la classe moyenne, malgré une demande de plus en plus croissante. D’après M. Diop, «lorsqu’un logement vaut 13,5 millions et que vous devez chercher du crédit pour le payer, à un taux de 7 ou 8% au moins, votre logement vous reviendra à 20 millions sinon plus». Faute de trouver un logement à leur bourse, certains ménages n’ont ainsi d’autre possibilité que de se rabattre sur le logement locatif.

«Du temps de l’Ohlm, il y avait trois catégories de logement social. Le type très économique, économique, économique amélioré (moyen standing). Mais cela n’existe plus, ça a disparu du vocable du logement social», ajoute le spécialiste Diop.  Toutefois, sans la mise à disposition de terrains constructibles en quantité suffisante, l’inadéquation entre l’offre et la demande va se poursuivre. Au risque de faire repartir de plus belle l’envolée des prix. Et d’accentuer la paupérisation des ménages à cause de leur maigre budget de logement. Les bailleurs véritablement… sociaux ont ici un chantier très important à réaliser.

Logements à prix inaccessibles ?

Autre interrogation, la détermination du prix final des logements sociaux promis par Macky Sall et dont la réception devrait débuter cette année. «Lorsqu’on prend le plan Jaxaay, le foncier était pris en charge par l’Etat mais le logement revenait à 9,5 millions FCFA, foncier inclus, en 2006. Comment entretemps est-on passé du simple au double sans explications ? Comment est-on là encore arrivé à 13,5 millions FCFA sans explications ?», s’interroge le sieur Diop. Une chose est sûre : la grande majorité des Sénégalais, notamment le secteur informel, est exclue du logement social.

Pourtant, dans une interview, le ministre de l’Habitat affirmait : «Nous entendons produire des logements qui coûteront moins de dix millions de francs Cfa. Nous avons  proposé des prototypes de logements et les promoteurs peuvent venir» (Le soleil du 28 février 2013 ndlr). Comment de telles projections sont-elles passées du simple au double en un an ?  «Il y a un pas important, nous travaillerons à régler cette question, mais au Sénégal il y a des clients divers. Autant il y a des clients intéressés par le logement économique, autant il existe qui veulent des logements de moyen et grand standing. Même si, du reste, la majorité est intéressée par le logement économique. La Sicap travaillera dans cette gamme diversifiée de produits afin que le Sénégalais moyen puisse se retrouver dans l’offre de logements. En tous les cas, la Sicap a une part importante, mais cela est consigné dans un document qui est transmis à l’autorité officielle», nuance Cheikh Gaye, secrétaire général de la Sicap.

Du côté de l’Association des promoteurs privés, une correction du marché est encore possible. «C’est le marché qui dicte sa loi. Parmi nos membres, certaines sociétés ont même des programmes de 10 mille logements. Mais, il est rare de voir les autorités se déplacer sur le terrain pour voir ce qui s’y fait. Très souvent on préfère privilégier l’expertise étrangère à qui on facilite l’obtention, au détriment des nationaux. Tout ce que nous demandons c’est d’être traités au moins sur le même pied d’égalité. Qu’on nous mette dans les mêmes conditions, avec une fiscalité allégée. L’Etat doit rationnaliser la gestion foncière, défiscaliser le logement social comme dans tous les pays qui ont réglé ce problème. Si le Mali l’a fait nous pouvons le faire», affirme Babacar Faye.

Tendance ou caractéristique observée concernant les logements sociaux, l’engouement pour la propriété, par la vente directe ou la location-vente, ne se dément pas au regard des dernières réalisations de la Snhlm (Maristes, Fass, Cambérène…). Mais, pour accéder à la propriété, les bénéficiaires de ces logements dits sociaux doivent être solvables. Ils sont donc souvent issus des classes moyennes aisées, notamment du secteur privé ou de la diaspora. La raison ? Le prix des appartements. Très dissuasif, même pour les classes moyennes, si l’on sait que les coûts varient entre 20 et 30 voire 40 millions FCFA. Et là, même les prêts des banques de l’habitat s’adressent aux salariés du secteur privé formel et aux fonctionnaires «nantis». Au final, les plus pauvres demeurent toujours… perdants.

Le rêve impossible pour les revenus modestes

Pour permettre  à un grand nombre de Sénégalais d’acquérir un logement décent, le gouvernement, à travers le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat a lancé un programme de construction de 5.000 logements par an à Dakar et à l’intérieur du pays. Car pour la majorité des Sénégalais, «logement social» signifie «logement pour les ménages les plus démunis». Les incompréhensions se multiplient, tandis que la demande d’accès au parc… s’intensifie.

Quand on sait que les prix actuels d’acquisition de ces logements oscillent entre 13,5 et 20 millions de FCFA, il faut se rendre à l’évidence que les pauvres et les classes moyennes sont d’office exclus de ce programme. Pour ne pas donner de mauvais espoirs aux travailleurs à revenus modestes, il aurait été plus judicieux de les informer juste et vrai dès le départ. Car,  pour beaucoup, le vocable «logements sociaux» renvoie à un grand nombre, c’est-à-dire la masse populaire. Mais, à la réflexion, on découvre que le concept dit des «logements sociaux» risque de se traduire en désillusion chez nombre de Sénégalais. Entretenir un rêve impossible à réaliser,  c’est-à-dire celui pour un pauvre d’acquérir un logement dans ce programme. Au lieu de « logements sociaux », parlons  plutôt de logements  pour  riches. Dans les multiples interventions des autorités sur la question, l’on affirme que «la résolution de la crise du logement au Sénégal passe par la construction massive d’habitations à des coûts accessibles aux plus démunis». Sans nul doute cela compte-t-il parmi l’un des principaux engagements du Président Macky Sall dans le cadre de son mandat (2012-2017). Tout cela est, certes, beau à entendre ; mais dans la réalité, l’on se rend compte que les revenus faibles voire intermédiaires ne sont guère la cible de ces «logements sociaux». Pour le secteur informel, aucune chance ! Le Sénégalais moyen ne peut finalement réaliser ce rêve de devenir propriétaire qu’en passant par trois voies : le promoteur privé, la BHS et les autres banques. Pour la première (le promoteur), il doit payer cher ; pour la BHS, cette banque jadis de l’habitat ne dépasse plus la centaine de dossiers par an ; et pour la dernière voie (les banques privées), il doit s’engager à vie et à des taux pour le moins usuraires.

Pourtant, la prise en charge de la question du logement des Sénégalais est un acte de gouvernance et l’Etat a l’obligation d’y répondre. Çà et là des chiffres sont avancés mais nul ne sait comment les autorités sont parvenues à fixer des prix entre 13,5 et 20 millions. Quels sont les prix réels de la viabilisation, l’estimation de l’assiette foncière, les études techniques, etc. Pour pouvoir en déterminer de tels coûts.

En consultant les prix d’acquisition, entre13, 5 et 20 millions FCFA, même le mode de paiement permet de comprendre que les pauvres n’y sont pas concernés : le paiement cash du montant ou l’obtention -oh combien difficile- d’un prêt auprès de la BHS. Quand on sait que la BHS, en 2010, n’a pu financer que quelque 200 logements sur un déficit qui tournerait autour de 25 mille par an !  Pis, dans un pays où le salaire minimum mensuel est de 36.243 francs CFA, comment un pauvre peut-il avoir accès à un logement de ce standing, alors que dans les bonnes intentions, il s’agissait de loger en priorité les classes moyennes ? En attendant fin 2014 pour la livraison des 5000 premiers logements… Si le discours est éminemment politique, l’engagement n’est pas forcément… réaliste !

 

Définition de l’habitat social

Un concept dépouillé de toute sa substance

D’après une réflexion collective ayant suivi la dévaluation de 1994, les spécialistes de l’immobilier ont revisité l’habitat social (afin de lui donner un contenu actualisé)… Ainsi, l’habitat social est défini comme :

• un habitat économique dédié à une population à revenus limités qui, livrée aux conditions du marché, n’aurait pas les moyens financiers suffisants pour se loger, qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’une location ;

• un habitat au profit duquel l’Etat intervient par différents mécanismes pour en alléger le coût et les modalités d’accès pour le bénéficiaire final.

La définition d’un habitat social dépend de plusieurs critères combinés : des prestations minimales, des normes techniques et un coût plafond correspondant aux conditions économiques en vigueur. Ce coût plafond permet d’identifier la population cible.

L’habitat englobe le logement et son environnement. L’habitat économique doit être compris comme celui qui offre à un prix accessible les services de base (eau, assainissement, drainage des eaux de pluies, électricité, voies de desserte de qualité), et qui assure également la disponibilité des infrastructures de santé, de sécurité et d’éducation.

Outre le niveau d’équipement des terrains, l’habitat économique se définit par des prestations minimales propres au logement dont la production doit être favorisée.

Ainsi, un consensus a été trouvé autour d’un module de référence composé comme suit :

• trois (3) pièces principales ;

• Une surface utile de 55 m2 ;

• Une salle d’eau avec douche et un WC ;

• Un point lumineux dans chaque pièce ;

• Du carrelage dans chaque pièce humide.