« Le Diamniadio social », ainsi pourrait s’intituler la rencontre de jeudi dernier entre le Délégué général chargé des pôles urbains, l’ensemble des promoteurs immobiliers, le bras armé du programme, et la Banque de l’habitat du Sénégal (BHS), principal partenaire financier. En effet, les plans du futur pôle urbain de Diamniadio font sans doute la part belle aux équipements publics, mais la rencontre a mis un accent particulier sur les  logements sociaux dont  15 000 unités sont attendues sur trois ans, et 40 000 à terme. Là, on conjugue habitat mixte avec logements individuels, haut de gamme et low cost, spécialement soutenus par la BHS. Les convoitises dès lors ravivées et les menaces de spéculation foncière circonscrites, le riche débat  a permis d’accorder les violons. Un appel à la discipline est lancé par le directeur de la BHS  dont l’institution est au centre de ce programme qui vient en complément  aux 10 000 logements dont l’embryon a débuté à Bambylor avec le soutien de la CDC –Caisse des dépôts et consignations. Le Délégué général Seydou Sy Sall prend donc ses marques aux côtés de Babacar Faye, le représentant des promoteurs immobiliers qui peuvent se frotter les mains, à condition de respecter les normes et exigences arrêtées.

Il s’est agi d’une riche matinée placée sous le signe de l’espérance, pour les petites bourses aspirant à se loger, que celle de ce jour qui a vu l’ancien ministre et spécialiste des questions d’urbanisme, par ailleurs chargé des pôles urbains, poser les jalons d’une première  tranche de 15 000 logements sociaux prévus à Diamniadio, presque sur les pas de la visite de l’actuelle  ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat dans les chantiers destinés aux victimes des inondations. Alors que d’un côté, Mme Khoudia Mbaye était allée se rendre compte des  avancées du programme piloté par son département, Seydou Sy Sall veut manifestement accélérer la cadence après seulement 5 mois depuis la mise en place de la délégation générale en janvier 2014. Sans doute parce qu’il en a l’expérience, pour avoir mené de bout en bout le projet de nouvelle ville de Diogo-Lompoul, jusqu’à son abandon par Abdoulaye Wade. «Cette fois-ci, l’espoir est permis», dira d’ailleurs un promoteur immobilier qui a rappelé que depuis plus de vingt-cinq ans, c’est la première fois qu’ils vont bénéficier  de la gratuité des terrains  pour promouvoir l’habitat social. En effet, Seydou Sy Sall venait d’expliquer que  pour les promoteurs inscrits dans ce segment social, «les terrains seront donnés» avec toutefois des conventions à respecter en matière de surface bâtie et des règles minimales en urbanisme. «Pour ceux qui s’en souviennent, disons que c’est comme un retour au normes BHS des années 90 –avant la libéralisation du secteur-Ndlr», a-t-il commenté. La gratuité s’applique également pour les logements mixtes faisant au moins 30 % de social, avec des conventions spécifiques à respecter. Par contre, pour l’immobilier hôtelier, on se propose d’en étudier ensemble les conditions d’octroi. Idem pour le locatif et les  programmes de location-vente.  D’où la proposition de se revoir après un mois d’approfondissement.

Mesures hautement incitatives de la BHS

Mais c’est connu : en matière de désengorgement-délocalisation, rien n’est acquis  d’emblée, tant on s’accroche à ses pénates. Alors, la BHS a accordé des facilitations incitatives vivement saluées par le ministre. Selon le Directeur général  Bocar Sy qui a co-présidé la rencontre, la BHS va d’abord baisser ses taux spécialement pour Diamniadio. Une mesure inédite qui rassure et démontre qu’on a bien pris note des préoccupations exprimées par le Président Macky Sall  lors de la pose de la première pierre en fin mai. «Le nouveau pôle urbain de Diamniadio devrait ainsi contribuer à réduire davantage le coût du loyer, donc celui de la vie et promouvoir le recul de la précarité sociale», disait-il, cité par  «La Tribune» du 27 mai. Avec comme préoccupation centrale «de favoriser un développement social, solidaire et inclusif par l’accès à l’habitat pour toutes les catégories sociales de notre pays». D’où d’ailleurs une deuxième mesure de la BHS : les futurs acquéreurs ne seront plus confrontés à l’obstacle souvent infranchissable de l’apport personnel préalable. Ce qui incite Bocar Sy à recommander simplement la discipline dans le versement des  mensualités. D’autant que (3ème mesure) les délais de remboursement seront également plus étendus,  pouvant aller même au-delà des 15-20 à 25 ans indiqués par Macky Sall. Il ne restait plus au DG de la BHS qu’à lancer un message fort aux sénégalais : «de faire du logement une obsession». Car selon lui, avec de telles conditions, on  ne sentira guère  les versements passer, sans compter la levée de la hantise des loyers.

Les inquiétudes des promoteurs nationaux

Autant de choses qui font que l’attention des promoteurs nationaux s’est focalisée sur les logements sociaux, sans doute parce qu’ils sont davantage à leur portée, mais aussi  en raison de l’offre immense (15 000  unités d’ici trois ans, 40 000  à l’horizon 2020). D’où  le débat relativement passionné qui s’en est suivi. D’aucuns exprimant des inquiétudes  relativement à ce qu’ils ont considéré  comme une discrimination ou de la non-transparence, puisque pour les 700 hectares de cette première phase de trois ans, 5 grands développeurs ont été retenus. Même si La marocaine Alliances et Teylium du groupe de Yérim  Sow s’étaient signalés lors du lancement,  «tous les promoteurs qui présenteront des programmes et un business plan répondant à nos exigences seront satisfaits», a dit le Délégué général Seydou Sy Sall pour apaiser ces craintes. Tout en restant ferme sur le respect des conditions fixées et de la loi (le domaine national, titres fonciers ou baux). D’autant que les risques de spéculation foncière à Diamniadio avaient fait l’objet d’une chronique de Mohamed Guèye du Quotidien, après que le président avait lancé : «nous ne sommes pas prêts à donner des terres à des promoteurs qui vont les vendre».

Aux côtés de Babacar Faye qui a co-présidé l’atelier, les  développeurs et promoteurs nationaux sont pourtant au cœur du dispositif. Ainsi, félicité pour son engagement par le ministre, M. Faye a salué «un tournant historique».  Selon lui, «la seule difficulté était que les promoteurs ont l’habitude d’être la locomotive de tels programmes et non de prendre le train en marche». Renouvelant sa confiance à Seydou Sy Sall dont il a loué les méthodes de travail, il  a «souhaité que la volonté exprimée se concrétise sur le terrain».

A l’heure de la clôture, le DG de la BHS, Bocar Sy est revenu sur le dialogue entamé qui devra être poursuivi, afin de leur permettre d’adapter les financements de la banque. Il annonce pour cela un séminaire en fin juin-début juillet autour de logement social. Une harmonie retrouvée donc  autour d’un projet gigantesque certes, mais d’une importance capitale pour que le Sénégal qui veut avancer à grands pas!

Ainsi naît une ville nouvelle

Selon la définition de l’Insee, «un pôle urbain est une unité urbaine offrant au moins 10 000 emplois et qui n’est pas située dans la couronne périurbaine d’un autre pôle urbain». On apprend également qu’il y a en France, «354 pôles urbains regroupant 3 100 communes et rassemblant 35  millions 708 162 habitants». Ce n’est donc pas une nouveauté. Pourtant, Diamniadio est spécifique en ce sens que le pôle ne nait pas des mêmes logiques, telles que l’évolution des conditions de production et de transport (Wiell, 1999)- on vise ici plutôt à les rationaliser ;  ou l’augmentation du niveau de vie qui est un objectif connexe du programme sénégalais. Tout part en effet de la volonté de l’autorité régalienne. Toutefois,  la création de ce pôle répond au moins aux difficultés nées de l’augmentation des distances ou des problèmes de déplacement entre le domicile et le lieu de travail ; à la nécessité de délocaliser des activités et des services jusque-là disponibles seulement dans la ville centre ; en un mot, au souci d’un rééquilibrage territorial. Même si, par sa proximité,  Diamniadio ne saurait être qu’une première escale  dans le désengorgement souhaité de Dakar.

75 000 emplois attendus sur quatre ans 

C’est pourquoi, répondant à l’appel des promoteurs venus du Lac Rose, inquiets pour la sauvegarde du poumon vert constitué par la frange maritime bordée de filaos, le Délégué général, a estimé que pour cet autre pôle –dont il est par ailleurs également chargé de la promotion-, qui est peu habité et essentiellement constitué de terrains nus et de champs, il sera tenu compte de la vocation agricole à préserver. Par contre, pour Diamniadio où fleurit déjà une intense activité, il est prévu des aménagements  sur 1 946 hectares  dont 700 ha pour sa zone prioritaire (la phase I), en partant de quatre communes d’arrondissement. Dans le programme figurent  ainsi, à côté du centre de conférence prévu pour le Sommet de la Francophonie, pas moins de 10 ministères qui seront délocalisés, une université, une cité administrative, un centre industriel et commercial, des équipements de santé et socio-collectifs et des équipements culturels et touristiques.  Avec  à la clé, la création attendue de 75 000 emplois, sur quatre ans, selon le Délégué général à la promotion des pôles urbains, qui s’était exprimé en marge du lancement.

A la question du promoteur Elhadj Modou Lô Niang relativement aux lieux de cultes et autres, Seydou Sys all a répondu jeudi avec humour qu’il est même prévu un cimetière musulman de 24 ha et un chrétien de 6 ha, selon les critères (mesures) d’inhumation différentes. De même, il y aura une grande mosquée dans chacun des arrondissements, une petite mosquée par quartier, sans oublier les églises et une cité paroissiale. Police, gendarmerie, ne sont pas en reste ; «mais il n’y a pas de prison, parce qu’il y en a une à Sébikhotane», a-t-il ajouté. C’est dire que c’est une véritable ville nouvelle qui est en gestation à mi-chemin vers Thiès, déjà baptisée  cité industrielle, avec l’automobile symbolisée par des unités de montage, le textile qui vient d’y être relancé et les chemins de fer en voie de réhabilitation. Pourvu que ça passe mieux que les projets antérieurs (Diogo-Lompoul, MCA, programme malaisien) qui  ont tous fini sous le boisseau.