Malgré l’ouverture et la réputation légendaire de la ville de Dakar, les chantiers législatifs qui régissent les constructions n’ont amorcé l’incivisme des promoteurs immobiliers que depuis quelques années. Le bâtiment longtemps exposé à l’impunité du fait des failles de la loi et d’obscures prérogatives des plus hauts dignitaires du pouvoir sur le domaine public, a contracté plusieurs maux qui mettent aujourd’hui autant de milliers de vies en péril, que l’environnement.

A la Direction du contrôle et de la surveillance du sol, logée dans le bâtiment du Ministère en charge de l’Habitat au cœur de la cité Keur Gorgui, les vieux matériaux qui encombrent la cage d’escalier et quelques recoins, montrent à satiété que les constructions ont maille à partir avec l’administration au quotidien. La cellule réservée aux délinquants de la construction est remplie de vieilles pelles, truelles, brouettes et autres matériels de chantiers, en attente de la prochaine vente aux enchères qui devra décongestionner les lieux. C’est que les saisies sont régulières entre les défauts d’autorisation de construire et les violations des normes de solidité du bâtiment. N’empêche, les effondrements sont légion dans les quartiers de Dakar et d’ailleurs, au nom de la vétusté ou de l’incurie des uns et des autres de l’acquisition immobilière à l’habitation. Il n’est donc guère surprenant que l’enquête du gouvernement nous apprenne que plus de 60% des constructions dans la capitale sénégalaise sont illégales. Les chiffres pourraient être plus effroyables dans l’arrière-pays, où les moyens de contrôle sont plus limités. L’enquête se poursuit. Les services du Contrôle de l’occupation du sol au rez-de-chaussée en charge de veiller au respect des règles d’urbanisme, se distinguent de l’Inspection générale du bâtiment, un véritable laboratoire des murs. Facile à comprendre :  les sites inondables par exemple ne font pas l’objet des mêmes diagnostics que le béton non conventionnel. Toujours est-il que ces structures étatiques s’activent à naître de nouveau, parce qu’elles se sont toutes rendues à l’évidence que le seul code de l’urbanisme qui régissait les constructions à la base manquait de repères coercitifs et ne pouvait alors couvrir l’intégralité du champ de risque dans l’élévation d’un immeuble.

Si l’on fait grâce du sombre historique des constructions, initialement enfermées dans les nébuleuses coloniales, l’observation gagnera une longueur d’avance pour s’attarder au code de l’urbanisme. La création de l’Inspection générale du bâtiment a eu le juste avantage de constater que ce texte aux repères relativement obsolètes ne portait que sur les aspects réglementaires de l’occupation du sol.

Des textes limités

Le Code de construction mis en œuvre en 2009 définit les processus et impose un travail plus soigné pour notre sécurité. « Il n’y avait pas une prise en charge de la qualité des constructions et de la solidité des constructions », affirme Ousmane Diop, inspecteur général du bâtiment. Ce n’est donc que depuis quelques années que les promoteurs de constructions immobilières sont tenus de disposer de l’accompagnement d’un bureau de contrôle. Un cabinet qui doit approuver à la base de tous des chantiers d’une certaine importance, un plan de béton armé préalable. Non pas que le capharnaüm a été savamment installé sur la place de Dakar, mais il est fort à reconnaître que les buildings sortis de terre avant 2009 ont pu échapper à cette exigence. Dame corruption et ses vices avaient toujours fait le reste, sinon la moitié de la ville serait à démolir. Les contrôleurs techniques approchés au sein de l’association qui les regroupe affirment d’ailleurs en l’espèce que le Sénégal tout entier ne dispose que de 5 bureaux de contrôle technique, qui ne sont pas du tout débordés. Pourtant, il n’est pas besoin de statistiques pour réaliser que la péréquation entre le nombre d’immeubles de 2 à 3 étages et celui des bureaux de contrôle n’y est pas. Mais alors pas du tout. Le Code de construction est pourtant riche de l’innovation d’exiger des contrats de mise en œuvre entre le maître d’œuvre et le bureau de contrôle, si bien que l’exigence du plan de béton armé qui n’était pas contenue dans le Code de l’urbanisme devient aujourd’hui un passage obligé. Ousmane Diop révèle qu’en l’intégrant aux préalables de l’urbanisme, elle aurait pu retarder la délivrance des autorisations de construire et nombre de promoteurs se complairaient dans l’illégalité et l’accroissement du risque, au nom des lourdeurs administratives. C’est en cela que l’idée de la création  d’une attestation d’ouverture de chantier est en gestation dans les chantiers législatifs pour le moins urgents. Elle s’imposera en palier de sécurité entre l’étape de l’autorisation de construire liée aux règles d’urbanisme et de servitude et le démarrage des travaux, notamment pour des chantiers  d’une certaine taille. Le document d’urbanisme ou autorisation de construire se limitera à la surface constructible, aux types de bâtiments autorisés, aux hauteurs permises et aux servitudes d’utilité publique applicables au terrain. Ce n’est que de cette façon que le Sénégal imposera finalement sous une appellation différente la fameuse notion de permis de bâtir.

Il reste à contenir la psychose du coût exorbitant des contrôles techniques qui conforte le complexe de l’effet dispendieux et donc l’incivisme délétère, qui met des vies en péril, dans un habitat hautement précaire. Il ne plaît à aucun promoteur de payer plus de 5% du coût de son ouvrage au titre de la taxe municipale qui varie selon les capacités du bâtiment. Selon les urbanistes, les législateurs du Code de construction travaillent à instaurer une assistance architecturale gratuite ; avec, surtout, un plus gros effort d’information et d’accessibilité des bureaux de contrôles. En attendant que l’Etat régulateur mette tous les acteurs de la chaîne autour de la table, la situation de non droit établie par la force des choses perdure impunément. Malgré l’enquête des autorités qui trahit un taux élevé de délinquance en la matière, ce n’est pas encore la fin des effondrements d’immeubles, nouveaux ou anciens. Ou des incendies.

La porosité des frontières et les écarts de libre échange font que les constructeurs sont tentés de gré ou de force d’accéder aux facilités dangereuses offertes par la contrefaçon et son lot d’ennuis.

Faire droit à la non qualité

Après le plan de béton armé à approuver, l’inspection générale du bâtiment pense aussi à approuver les équipements et les matériaux.  La qualité approximative du fer à béton n’est plus un secret pour personne sur les chantiers. Les entrepreneurs constatent, pour la plupart, que la contrefaçon a fait son plus grand nid dans le secteur de l’électricité et justifie aisément les incendies de plus en plus récurrents qui déciment les bidonvilles. Une toile de dysfonctionnements dont on ne pourrait maîtriser les branchements, car il pose la question de la responsabilité partagée entre l’entreprise d’électricité et le constructeur. L’Inspection générale du bâtiment caresse l’ambition de parvenir à ce qu’elle appelle un laboratoire de référence, qui validera les matériaux de construction a priori. Toute solution encore au stade de projet.

L’autre maladie du bâtiment qui échappe presque à toutes les attentions tient à la qualification des ouvriers. Un malaise moins perceptible, dans le cadre des marchés publics où les cahiers de charges prennent en compte un certain nombre de dispositions, bien qu’elles soient souvent foulées aux pieds. En réalité, les entreprises adjudicataires de marchés publics disposaient des attestations de qualification et de classification, mais tel n’est pas toujours le cas pour les contrats privés. On trouve assez évidemment au cœur des travaux du génie civil en général, des maçons qui ne peuvent lire un plan de ferraillage ou de béton armé. Pour éviter de fermer tous les chantiers, les contrôleurs font preuve de plus de rigueur pour quelques chantiers seulement, ceux d’une certaine importance.

Pour le reste, la loi affaiblit encore plus les experts dont la compétence se limite à constater et à dénoncer. L’autorité de démolition reste exclusivement la municipalité qui signe les arrêtés de péril,  sauf exception accordée aux agents du Ministère en charge de l’Urbanisme. Entre la commission de protection civile et les autorités municipales, les méthodes dites dissuasives prennent plusieurs formes qui laissent toujours une place à la non qualité de la construction. En somme, le premier contrôleur des normes édictées en matière de construction demeure le propriétaire, qui, en principe, ne pourrait guère se prévaloir de ses propres turpitudes. Mais, il en va autrement de l’urbanisme sous le contrôle des pouvoirs publics.

Mur de la honte, mur du président

Le phénomène des immeubles menaçant ruine à Dakar s’est accentué ces derniers temps sur la zone des Parcelles assainies où l’agression  maritime est plus poussée. Selon les contrôleurs, les enrobages effectués sur les chantiers de cette zone géographiquement délicate ne correspondent pas toujours aux critères particuliers que le site commande. Au-delà du constat de vétusté en agglomération, la plupart de ces bâtisses sont hors normes. En réalité, la saison des inondations et ses précautions commandent la destruction complète de plusieurs quartiers développés sur des sites non constructibles, mais les pouvoirs publics s’inscrivent entre la dissuasion  et le social. Bien entendu, il en va souvent des trafics d’influence au-dessus des agents sur le terrain. «Il n’existe que très peu d’hommes politiques qui acceptent de mettre fin à leurs travaux, du fait d’un constat d’un simple agent de la fonction publique», témoigne un cadre des services de l’urbanisme sous anonymat.  La preuve en est qu’il est devenu délicat pour les agents de s’exprimer publiquement sur la fameuse  question du mur de la honte, jusque-là considérée comme le futur siège de l’ambassade de la Turquie. Là encore, les textes n’embarrassent pas moins les usagers, notamment dans les controverses soulevées par l’association SOS Littoral de l’architecte Pierre Goudiaby  Atepa. Il s’agit par exemple de la grossière contradiction entre certains textes affirmant le caractère « inaliénable et imprescriptible » du domaine public maritime, ce qui exclut leur appropriation privée, et le recours abusif des autorités à un article dérogatoire du Code du domaine de l’État. En d’autres termes, la disposition selon laquelle les propriétés du domaine public peuvent, dans certains cas, être déclassées. Toujours est-il que les activistes de la défense de l’environnement et les Dakarois jaloux des cadeaux  dont la nature les a gratifiés, n’auraient pas accepté sans coup férir qu’après la défiguration du front de mer par une série d’hôtels et structures de luxe, de nouveaux murs sortent de terre, furent-ils concédés par le régime du président Wade. L’opposition officielle de la municipalité et de la classe politique à cette initiative suffisent à trahir le mystère qui entoure l’opération du Saint-esprit qui a permis, ces dernières années, aux dirigeants du Sénégal de sacrifier son littoral. Monsieur Atepa, plus averti sur le sujet, en conclut que «les textes sont très clairs. C’est pour des causes de défense nationale, normalement, que l’on doit déclassifier. Mais ils ont tout déclassifié. L’ambassade de Turquie, c’est 4 000 m2. Derrière il y a 100 000 m2 qu’ils se sont partagés». Ce qui explique la libération, immédiate des manifestants interpellés sur le site contesté et la décision élégante de la diplomatie sénégalaise de trouver de meilleures options. D’ailleurs, qu’il serait bien étonnant qu’au bout de ces péripéties la Turquie s’entête à y construire une ambassade ! En plus clair, de la même façon que le mur de la honte est arrivé du temps d’Abdoulaye Wade, le président Macky Sall saura le faire disparaître, toute prérogative discrétionnaire  gardée.